當(dāng)前城市國(guó)企正從“融資端”逐步走向“投資端”,其定位隨之轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促進(jìn)城市健康發(fā)展的投資主體”。相對(duì)一般企業(yè)而言,城市國(guó)企兼具盈利性和社會(huì)功能性,因此其投資活動(dòng)具有一定特殊性,既要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值,又要起到調(diào)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用,因此一方面要提高投資能力、整合能力,另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè),才能最大化城市的潛力。對(duì)此,結(jié)合實(shí)際,卓遠(yuǎn)提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復(fù)、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題,詳細(xì)對(duì)上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、城市國(guó)企參與路徑和案例,以及回報(bào)情況加以剖析。
第一篇:萬(wàn)億“城市大管家”市場(chǎng)的背后的商業(yè)邏輯
第二篇:建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇:擁抱綠色未來(lái)!探索土壤修復(fù)產(chǎn)業(yè)的新契機(jī)!
第四篇:智慧+創(chuàng)新,探秘文旅行業(yè)的改革之路
第五篇:解讀未來(lái)趨勢(shì),社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳!
作者:南京卓遠(yuǎn)研究中心
近兩年,以全域化管理、物業(yè)化城市等多種形式為運(yùn)營(yíng)模式的城市大管家項(xiàng)目在全國(guó)各地火速鋪展開來(lái),甚至能與近兩年火熱的環(huán)衛(wèi)一體化類型項(xiàng)目“平分秋色”。根據(jù)環(huán)境司南統(tǒng)計(jì),2019年—2022年,全國(guó)共開標(biāo)217個(gè)城市大管家項(xiàng)目,已拓展至14省25市57區(qū)縣,成交年化總額突破100億元。根據(jù)紅杉資本預(yù)測(cè),到2035年城市服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將逾2萬(wàn)億。其中廣東省推進(jìn)速度最快,深圳市、珠海市、廣州市、佛山市、中山市先后引入“城市大管家”,深圳市在2022年更是完成了20個(gè)街道的“城市大管家”模式轉(zhuǎn)換,74個(gè)街道中已有32個(gè)由“環(huán)衛(wèi)一體化”改為“城市大管家”。“城市大管家”是2020年城市服務(wù)提出的城市管理概念,在該模式下,城市服務(wù)商以城市的環(huán)衛(wèi)清掃工作為載體,從橫向拓寬產(chǎn)業(yè)鏈,實(shí)現(xiàn)環(huán)衛(wèi)一體化服務(wù)、市政管理(園林綠化養(yǎng)護(hù)、地下管網(wǎng)、市政道路維護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施管理、公園管理、水體維護(hù)等)、交通服務(wù)(充電設(shè)施、城市停車服務(wù)等)、農(nóng)村人居環(huán)境改善(農(nóng)村環(huán)境綜合管理服務(wù)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、農(nóng)村污染物處理及環(huán)境修復(fù))、小區(qū)物業(yè)、智慧城建等公共空間整體市場(chǎng)化管理服務(wù)。
城市大管家近年風(fēng)頭正盛,但相比其他管理方式,業(yè)內(nèi)還未形成統(tǒng)一的認(rèn)知,尤其在業(yè)務(wù)邊界及內(nèi)涵上、商業(yè)模式上尚未清晰,那么它對(duì)企業(yè)有哪些特殊要求?是否對(duì)所有地區(qū)都適用?目前的發(fā)展還有哪些問(wèn)題亟待完善?本文將一探究竟。
一、城市大管家概念
當(dāng)前,各地政府在城市大管家模式的認(rèn)知上實(shí)際并未達(dá)成統(tǒng)一,這可能是由于城市發(fā)展成熟度不同導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目邊界內(nèi)涵理解有所不同。根據(jù)當(dāng)前實(shí)踐來(lái)看,大致可以分為兩個(gè)階段:
處于發(fā)展初期的城市,通常選擇較為基礎(chǔ)的城市大管家模式,在市政環(huán)衛(wèi)一體化的基礎(chǔ)上疊加項(xiàng)目商業(yè)模式較為清晰、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目?jī)?nèi)容,如智慧化改造、基礎(chǔ)設(shè)施維建、城市安全等。以重慶巴南城市大管家項(xiàng)目為例,其具體工作內(nèi)容主要為環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾收運(yùn)、設(shè)施管護(hù)、綠化管護(hù)、智慧城管應(yīng)用等。
處于成熟期的城市,通常選擇較為超前的城市大管家模式,在基礎(chǔ)模式上進(jìn)一步加入一些商業(yè)模式尚未清晰、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目?jī)?nèi)容,如城市資源經(jīng)營(yíng)、全域物業(yè)、城市更新、城市級(jí)智慧平臺(tái)等,以深圳城市光明區(qū)城市管家項(xiàng)目為例,包含了清掃保潔、垃圾收運(yùn)、公廁管養(yǎng)、綠化管養(yǎng)、路燈管養(yǎng)、垃圾分類督導(dǎo)、投放點(diǎn)設(shè)施維護(hù)、四害消殺、一體化設(shè)施維修及城中村物業(yè)。
圖1 城市大管業(yè)務(wù)體系圖
二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
1、佛山、新疆、無(wú)錫等地城市大管家模式叫停,城市大管家項(xiàng)目的推動(dòng)或需注意治理完備度。常州市鐘樓區(qū)、無(wú)錫市錫東新城商務(wù)區(qū)、阿勒泰市城市在部分街道、片區(qū)試行“城市管家”模式后,終止了城市大管家模式的探索,改回“環(huán)衛(wèi)一體化模式”招標(biāo)。城市大管家作為城市環(huán)境與城市治理等項(xiàng)目的“大集合”,項(xiàng)目成功推行需要具備一定的前置條件。由于涉及多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的協(xié)同配合,管理者需要從條塊分割管理轉(zhuǎn)向整體統(tǒng)籌,以及協(xié)調(diào)管理者之間關(guān)系、平衡不同部門及區(qū)域之間的力量和利益,包括主管部門之間、街道之間、住宅小區(qū)之間等交叉管理問(wèn)題。如佛山市禪城區(qū)城市大管家250億巨額項(xiàng)目招標(biāo)被突然叫停,官方給出的解釋是項(xiàng)目核心邊界條件尚需調(diào)整,其項(xiàng)目范圍包含整個(gè)佛山市禪城區(qū),除了基礎(chǔ)項(xiàng)目包外還涉及25年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán),這對(duì)多個(gè)主體之間協(xié)調(diào)和政府管理方式都提出了不小的挑戰(zhàn),從項(xiàng)目最后重新招標(biāo)時(shí)分布的分拆方式也可以看出一二。
2、城市大管家項(xiàng)目相較于傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目監(jiān)管趨嚴(yán)。城市大管家項(xiàng)目中,企業(yè)負(fù)責(zé)城城市服務(wù)管理一體化工作,政府部門對(duì)其作業(yè)質(zhì)量考核監(jiān)督,通常實(shí)行強(qiáng)考核機(jī)制。評(píng)價(jià)體系方面,政府對(duì)城市大管家項(xiàng)目的考核細(xì)節(jié)可能會(huì)因地區(qū)和具體情況而有所不同,但均在經(jīng)濟(jì)效益、服務(wù)質(zhì)量、社會(huì)效益、創(chuàng)新能力、安全穩(wěn)定等方面形成了全面的考核指標(biāo)體系。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面,提出了嚴(yán)格扣分標(biāo)準(zhǔn),《巴南區(qū)城市大管家一體化服務(wù)項(xiàng)目》在“垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站”考核中,分為6小項(xiàng)2000多字詳細(xì)描述了考核的標(biāo)準(zhǔn),如每300戶-500戶建設(shè)1處生活垃圾分類集中投放點(diǎn),生活垃圾收運(yùn)日產(chǎn)日清,必須配有840人以上指導(dǎo)員等要求,居民分類投放準(zhǔn)確率不低于85%等扣分標(biāo)準(zhǔn);而同期發(fā)布的《寧波市北侖區(qū)小港街道環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目》在轉(zhuǎn)運(yùn)站的管理上對(duì)扣分的標(biāo)準(zhǔn)、程度只用“現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境臟亂、垃圾房垃圾桶未及時(shí)清洗”等籠統(tǒng)字眼表述。同時(shí),在服務(wù)期合同續(xù)簽上,采取動(dòng)態(tài)調(diào)整制。從當(dāng)前的實(shí)踐來(lái)看,多為1到3年一個(gè)服務(wù)期,實(shí)施月度考核+季度結(jié)算+年度評(píng)價(jià)的考核模式,企業(yè)被替換的可能性趨大。
3、項(xiàng)目核算方式精細(xì)化倒逼企業(yè)降本增效,亟須創(chuàng)新商業(yè)邏輯,打通使用者付費(fèi)新路徑。在實(shí)踐中,該類項(xiàng)目的盈利空間呈現(xiàn)壓縮趨勢(shì),主要原因在于,相較于傳統(tǒng)的大統(tǒng)包核算方式,當(dāng)前的城市大管家項(xiàng)目更趨向于采用分項(xiàng)定價(jià)的方式,比如將原來(lái)的清掃保潔服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為垃圾收轉(zhuǎn)運(yùn)、公廁、牛皮癬、人工清洗、垃圾收納等等分項(xiàng)計(jì)算預(yù)算價(jià)格,分別要求新標(biāo)投入車輛設(shè)備的數(shù)量,每日作業(yè)頻次等。而在項(xiàng)目邊界不變的前提下,核算方式的精細(xì)化在一定程度上也會(huì)影響企業(yè)的營(yíng)收水平。在項(xiàng)目實(shí)操中,部分城市推出的該類項(xiàng)目,承接的企業(yè)主體實(shí)際是難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的,如宣威城市大管家項(xiàng)目中,標(biāo)價(jià)與機(jī)構(gòu)測(cè)算實(shí)際環(huán)衛(wèi)運(yùn)營(yíng)成本存在約3倍的巨大差距。企業(yè)需要通過(guò)降本增收應(yīng)對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀,一方面可以通過(guò)智慧化設(shè)備、智慧化監(jiān)管平臺(tái)等方式大幅降低占據(jù)70%的人工成本;另一方面,積極爭(zhēng)取城市大管家項(xiàng)目中的城市資源經(jīng)營(yíng)、智慧城市以及產(chǎn)業(yè)鏈后端的資源化利用等項(xiàng)目,創(chuàng)新商業(yè)邏輯,打通使用者付費(fèi)路徑,如智慧停車、戶外廣告、污泥處置廠的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、固廢循環(huán)處理、商業(yè)區(qū)的運(yùn)營(yíng)等。
4、環(huán)保企業(yè)是市場(chǎng)主流企業(yè),物業(yè)公司轉(zhuǎn)型重點(diǎn),地方平臺(tái)公司及國(guó)有企業(yè)加速介入。城市大管家趨勢(shì)引起各類企業(yè)關(guān)注,目前市場(chǎng)的參與主體從行業(yè)上來(lái)看包括傳統(tǒng)的市政環(huán)衛(wèi)企業(yè)、設(shè)備制造企業(yè)、地產(chǎn)物管公司、固廢處理企業(yè)等。環(huán)保企業(yè)是布局主流,物業(yè)公司正在崛起。2022年上市物企城市服務(wù)布局持續(xù)提升,截至2022年底,35家上市物企已布局城市服務(wù),占比57.4%。與環(huán)保企業(yè)戰(zhàn)略合作是物企布局主要方式,全年上市物企收并購(gòu)環(huán)衛(wèi)企業(yè)數(shù)量達(dá)12起;中海物業(yè)、美置服務(wù)、正榮服務(wù)等物企分別與啟迪城服、盈峰環(huán)境、南京玄武環(huán)境等環(huán)衛(wèi)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,以加快推進(jìn)企業(yè)在城市大管家業(yè)務(wù)的布局。實(shí)踐過(guò)程中,有許多城市國(guó)企也在快速介入市場(chǎng)。2022年全國(guó)開標(biāo)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目年化總額725億元,其中國(guó)有企業(yè)(含國(guó)有獨(dú)資企業(yè)和國(guó)有控股企業(yè))中標(biāo)項(xiàng)目年化總額212億元,占比接近30%(29.3%)。該類企業(yè)通常以直接參與投標(biāo)的方式中標(biāo)城市大管項(xiàng)目,但一般不直接運(yùn)營(yíng),而是通過(guò)公開招標(biāo)方式采購(gòu)服務(wù)提供商,從而成為環(huán)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目的二甲方。
三、深圳城市大管家模式觀察
深圳是全國(guó)最先開展環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)化的地區(qū),又先后經(jīng)歷了市政環(huán)衛(wèi)一體化、“物業(yè)城市”的探索,最終形成了較為超前,且管理方式、項(xiàng)目邊界都較為清晰的城市大管家模式。近期,深圳市多個(gè)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目發(fā)布提前解約公告,讓城市管家項(xiàng)目中標(biāo)供應(yīng)商提前進(jìn)場(chǎng),加快城市大管家模式全域化落地。目前深圳該類項(xiàng)目的年化總額高達(dá)37億元,因此本文選擇深圳作為觀察樣本,進(jìn)行深入剖析。
2022年—2023年3月深圳已公布的城市大管家項(xiàng)目概況
1、處于超前探索階段,項(xiàng)目?jī)?nèi)容豐富
從深圳城市大管家項(xiàng)目的內(nèi)涵可以看出,深圳正在探索較為超前的城市大管家模式,在基礎(chǔ)模式上進(jìn)一步加入一些商業(yè)模式尚未清晰、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的內(nèi)容,特別是加入了老舊小區(qū)管理、全域物業(yè)以及智慧城市等項(xiàng)目,但是較少涉及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目,在該方面處于前期探索。
深圳作為一線城市,經(jīng)濟(jì)水平較高,人口密度高,城市布局緊湊,新建改造城中村較多,而這些城中村大多存在缺乏物業(yè)管理,人居環(huán)境較差等問(wèn)題,城市更新過(guò)后的老舊小區(qū)管理,以及大片區(qū)城中村物業(yè)引入等成為與市政環(huán)衛(wèi)結(jié)合的最佳搭配,既能夠通過(guò)物業(yè)管理與市政環(huán)衛(wèi)保證整體的營(yíng)收,又能夠?qū)崿F(xiàn)政府人居環(huán)境改善、智慧城市打造等治理目標(biāo)。同時(shí),深圳政府管理部門間、街道辦間、小區(qū)間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力較強(qiáng),對(duì)于公共服務(wù)能夠快速達(dá)成一致意見,這為城市大管家的推動(dòng)提供了良好的城市基礎(chǔ),無(wú)論環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)化、物業(yè)城市、城市大管家項(xiàng)目的探索都取得良好成效。
除此之外,從項(xiàng)目預(yù)算來(lái)看,主要以政府購(gòu)買為主,進(jìn)行單項(xiàng)報(bào)價(jià)整體付費(fèi)。單體項(xiàng)目年化額從2000萬(wàn)元到2億元不等,年投資額在億元以上的較多,部分項(xiàng)目總投資額高達(dá)十億,相較于其他地方的來(lái)說(shuō)總體中標(biāo)金額較高,對(duì)企業(yè)有相當(dāng)吸引力。項(xiàng)目普遍采用定期考核續(xù)簽的方式,續(xù)簽?zāi)晗拊?0年以內(nèi)。
2、本地企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯,中小企業(yè)或存競(jìng)爭(zhēng)潛力
國(guó)資背景企業(yè)占比較大。從中標(biāo)結(jié)果可以看到,深圳城市大管家的供應(yīng)商(包括聯(lián)合體成員)共計(jì)17家企業(yè),17家企業(yè)中有央企控股的中航物業(yè)管理有限公司、保利物業(yè)等,也有盈峰環(huán)境、合隆智慧城市服務(wù)等民營(yíng)企業(yè),但地方國(guó)資背景占71%,諸多城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)中標(biāo)相關(guān)項(xiàng)目??梢姰?dāng)前城市大管家項(xiàng)目中,國(guó)資背景企業(yè)仍占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。另外,本地企業(yè)具有壓倒性的優(yōu)勢(shì)。17家企業(yè)中14家來(lái)自廣東省,說(shuō)明城市大管家與傳統(tǒng)環(huán)保、物業(yè)行業(yè)相似,區(qū)域?qū)傩悦黠@,深耕本地服務(wù)市場(chǎng)的企業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
中小企業(yè)依托新興賽道存在一定的潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然整體趨勢(shì)上仍然呈現(xiàn)業(yè)績(jī)、資金能力、綜合服務(wù)能力較強(qiáng)的企業(yè)更具有優(yōu)勢(shì),但可以看出中小企業(yè)也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。目前環(huán)衛(wèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)資質(zhì)、設(shè)備均較全,主要處于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段,在服務(wù)內(nèi)容上很難拉開分差。但由于城市大管家不局限于傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi),尤其是深圳更加關(guān)注全域物業(yè)、城市資源經(jīng)營(yíng)、城市管理、市容巡查與整治服務(wù)等新興服務(wù)內(nèi)容,中小企業(yè)有可能之前就已經(jīng)在其中一個(gè)或幾個(gè)服務(wù)內(nèi)容上取得了不錯(cuò)的成績(jī),一旦中標(biāo)城市大管家項(xiàng)目,將來(lái)就有可能在城市大管家項(xiàng)目上與大型環(huán)保企業(yè)、物業(yè)企業(yè)進(jìn)行較量,如深圳天健與龍城運(yùn)營(yíng)等,依托其自身城市資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了一定的業(yè)務(wù)突破。
3、物業(yè)企業(yè)以“公共物業(yè)”理念切入賽道
深圳城市大管家項(xiàng)目供應(yīng)商中,物業(yè)企業(yè)與環(huán)保企業(yè)幾乎平分秋色。從合同額排名來(lái)看,北控城市環(huán)境服務(wù)集團(tuán)有限公司排名首位;從年化額排名來(lái)看,萬(wàn)物云位列首位。
圖1 供應(yīng)商中標(biāo)金額情況
雖然城市大管家仍然屬于環(huán)衛(wèi)賽道,但深圳推出的城市大管家項(xiàng)目深度融入了公共物業(yè)理念。物業(yè)企業(yè)通常更為關(guān)注私域領(lǐng)域的物業(yè)管理,但深圳城市大管家模式為物業(yè)企業(yè)探索公共物業(yè)管理、城市環(huán)衛(wèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等領(lǐng)域提供了新思路,物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)“公共物業(yè)”理念切入環(huán)衛(wèi)賽道。
以萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司(02602.HK,下稱萬(wàn)物云)為例,2022年至今在廣東省共開標(biāo)9個(gè)城市大管家項(xiàng)目,萬(wàn)物云先后中標(biāo)深圳市福田區(qū)南園街道、福田區(qū)沙頭街道、物業(yè)城市項(xiàng)目、南山區(qū)沙河街道、翠亨新區(qū)東片區(qū)物業(yè)城市服務(wù)項(xiàng)目等9個(gè)城市大管家項(xiàng)目,集中分布在深圳市、佛山市、中山市、珠海市,年化總額超7.5億,占比高達(dá)17%。作為萬(wàn)科物業(yè)分拆出的城市大管家專營(yíng)子公司,萬(wàn)物云在2018年提出“城市管家”的概念,以環(huán)衛(wèi)為切入“城市管家”的最佳端口,建立智慧化、數(shù)字化平臺(tái)來(lái)為城市服務(wù),在“市政環(huán)衛(wèi)”的基礎(chǔ)上疊加了“資產(chǎn)管理”“資源運(yùn)營(yíng)”,通過(guò)戰(zhàn)略性選擇街道,將管物業(yè)和設(shè)施同社區(qū)、商企和城市空間聯(lián)系起來(lái),以實(shí)現(xiàn)協(xié)同運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)物云對(duì)于城市大管家項(xiàng)目采取的是非主營(yíng)業(yè)務(wù)外包,物業(yè)總承包模式。其母集團(tuán)萬(wàn)科在物業(yè)管理、城市資源經(jīng)營(yíng)等方面處于行業(yè)龍頭地位,商業(yè)模式清晰,但其在市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域是較新的探索,而環(huán)衛(wèi)服務(wù)為勞動(dòng)密集型行業(yè),進(jìn)入壁壘較低。因此,萬(wàn)物云業(yè)通過(guò)進(jìn)一步拆包給相關(guān)的環(huán)衛(wèi)企業(yè),如與清新環(huán)境、普邦股份等企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,在園林、綠化、廁所、垃圾處理等方面達(dá)成項(xiàng)目合作;與硬河公園聯(lián)手打造智慧化設(shè)備改造產(chǎn)業(yè)等。同時(shí),萬(wàn)物云將城市大管家中的智慧城市作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),打造了一套全域智能運(yùn)營(yíng)平臺(tái),可智能識(shí)別城市治理中的57類場(chǎng)景,包括非機(jī)動(dòng)車違停、占道經(jīng)營(yíng)、橋梁隔音屏破損、水質(zhì)異常/河面漂浮物等。當(dāng)前在深圳坪山落地,還在成都高新區(qū)、武漢江漢、珠海橫琴、廈門鼓浪嶼等地試點(diǎn)運(yùn)營(yíng),不僅助力了城市大管家項(xiàng)目的降本增效,也與政府智慧城市構(gòu)建的治理目標(biāo)相向而行,該方面或?qū)⑹俏磥?lái)城市大管家競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著城市化水平不斷提升,環(huán)衛(wèi)工作對(duì)企業(yè)的管理能力、智慧化程度、資金實(shí)力等提出了更高要求。對(duì)企業(yè)而言,其中既存在挑戰(zhàn),也是加快提升行業(yè)集中度的一大動(dòng)力。環(huán)衛(wèi)行業(yè)將在信息化洪流中,由“環(huán)衛(wèi)一體化”逐步過(guò)渡向更為智能、精準(zhǔn)、高效的“城市大管家”模式。